José Júlio Diaz Cabricano: ‘Impacto da Reforma Tributária é uma incógnita’

O espanhol José Júlio Diaz Cabricano abre em 2026 o segundo mandato à frente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), entidade com 140 associados que respondem por aproximadamente 65% dos negócios na região, onde o déficit habitacional chega a 100 mil unidades. O empresário revela que a construção civil vive agora incerteza em relação aos impactos da Reforma Tributária, com o início da fase de testes neste ano, além da manutenção da falta de mão de obra especializada nos canteiros, onde os salários têm chegado a até R$ 12 mil por mês, para cargos de carpinteiro e pedreiro.

Qual análise o Sr. faz em relação ao comportamento do mercado imobiliário na região em 2025? 

Foi um ano bom, mas a partir de setembro começou a apertar um pouco em razão da taxa de juros. E os produtos (imóveis) nas faixas de preço de R$ 450 mil, R$ 500 mil, começaram a ficar com maior dificuldade de fechamento. Mas posso dizer que hoje, em termos de volume de vendas e principalmente VGV (Valor Geral de Vendas), o desempenho foi melhor do que em 2024. O mercado rapidamente mudou um pouco o perfil com o lançamento do médio padrão do Minha Casa Minha Vida, que, juntamente com programas de níveis mais baixos, hoje responde por 60% total dos lançamentos e das vendas. 

A que atribui essa dificuldade do médio padrão?

Nesse segmento, por exemplo, a pessoa possui uma aplicação. Teria disponibilidade para dar uma boa entrada, mas acaba não tirando (o dinheiro do banco) nesse momento e postergando o fechamento. O cliente fica mais desenquadrado. Percebemos ainda aumento da inadimplência na hora de fazer o repasse.

Isso acontece por quê?

Vamos supor: a pessoa tinha a expectativa de, na entrega das chaves, financiar R$ 300 mil no banco. Só que com o aumento da taxa de juros, não consegue mais financiar esse montante. Tem capacidade para R$ 200 mil. Isso começa a complicar no repasse. Quando você passa a carteira dela para o banco, a pessoa não está conseguindo financiar o saldo em razão do crescimento da taxa de juros. Um problema que se avoluma.

Como facilitar o acesso da classe média à casa própria?

O governo lançou no ano passado um programa para essa categoria. Deve entrar em vigor este ano. Vai dar um impacto razoável, porque limita a taxa de juros a 12% ao ano. 

Como está a oferta de produtos?

Comparando os primeiros três trimestres de 2025 e 2024, já que ainda não temos os números do último trimestre do ano passado, o volume de lançamentos na região foi maior. Foram 2.437 unidades (1.520 no ano anterior), com um VGV de R$ 1,88 bilhão em 2025 (R$ 1,33 bilhão de 2024). O VGV de vendas alcançou R$ 1,35 bilhão, mas com queda frente a um ano antes (R$ 1,95 bilhão).

Quais foram as cidades que mais venderam em 2025?

São Caetano, com R$ 437 milhões, e São Bernardo, com R$ 400 milhões. Em 2024, São Bernardo (R$ 1 bilhão) ficou na liderança, seguida por Santo André (R$ 484 milhões).

Até que ponto o Plano Diretor de cada município tem contribuído ou dificultado o desenvolvimento do setor?

Em São Bernardo, deve entrar na Câmara agora uma revisão do plano. Nós mandamos uma série de informações sugerindo números para melhorar o potencial construtivo do município. Se eles acatarem, as incorporadoras devem voltar a ter maior interesse em São Bernardo. Em Santo André, vai ter diminuição em cascata do coeficiente básico (área máxima que pode ser construída gratuitamente, sem pagamento de taxas adicionais). A cidade vai continuar atrativa. Já em São Caetano, enxergamos demanda importante no bairro Cerâmica, inclusive com lançamentos recentes. Mas como é uma cidade que já tem mais apartamentos do que casas, existe o questionamento em relação à maior verticalização. Ao mesmo tempo, a cidade precisa se desenvolver. Então, a verticalização deve ocorrer a partir de dois importantes eixos: Guido Aliberti e Avenida Goiás, o que só vai trazer benefício econômico.

E as demais cidades?

O prefeito Taka (Yamauchi) pretende potencializar novamente Diadema na área imobiliária. Será feita uma alteração na lei de uso de ocupação, para destravar algumas coisas e melhorar a perspectiva de desenvolver o setor, não só no segmento econômico, mas também no médio padrão. E Mauá já vem fazendo uma certa abertura. No ano passado, teve lançamento interessante no econômico e no médio padrão. Mauá também tem condições de crescer mais.

Como estão os preços no Grande ABC?

Melhoraram um pouco nos últimos dois, três anos. Mas não o suficiente para ter equiparação com alguns bairros de São Paulo. E nem vou citar os principais (da Capital), porque aí o valor vai lá para cima.

A diferença é muito alta?

Houve o lançamento de um empreendimento de alto padrão no bairro Cerâmica. O metro quadrado foi vendido em média a R$ 14,5 mil. Um produto semelhante em bairro de São Paulo estaria custando, no mínimo, R$ 20 mil o m². Estamos falando de uma diferença de 40%. Isso muito em razão da renda do nosso cidadão, que não é suficiente para atingir esses valores. Acho apenas que São Caetano é um pouco diferenciado nesse sentido.

Qual o valor médio do metro quadrado na região?

Em São Caetano, R$ 11,5 mil. Em São Bernardo, R$ 9.900. Santo André vem na sequência (R$ 8.900), depois Diadema (R$ 7.950) e Mauá (R$ 6.950).<EM>

Em 2024, o Sr. destacava a falta de mão de obra especializada nos canteiros, mesmo com salário de R$ 9.000 por mês – incluindo bonificações. Como está agora?

Piorou. Estamos tentando avaliar como a gente traz as pessoas mais jovens para o nosso segmento, porque a média de idade dos canteiros hoje está em 45 anos. É muito alta. Os salários estão melhores por causa da demanda. Não tem oferta de trabalhador. Você paga mais. 

E qual seria a melhor estratégia para atrair os jovens?

Precisamos mostrar para eles que (o setor) vale a pena, que conseguem ter um plano de carreira numa construtora, onde entrariam como auxiliar de serviços gerais. Também estamos desenvolvendo com o Senai e os municípios a possibilidade de criar novos cursos de aperfeiçoamento de mão de obra para a construção civil. E as próprias construtoras estão tentando melhorar o interesse dos que já estão nos canteiros. As pessoas estão envelhecendo, parando e não estamos repondo esses postos. Além disso, os colaboradores estão faltando muito e, por incrível que pareça, esse auxiliar de serviços gerais é fundamental na obra. Ele vai em um dia, não vai no outro. Na sexta-feira não vai. É impressionante. 

O quanto essa questão está impactando no desenvolvimento das obras?

Impacta em prazos. De forma geral, as obras atrasam. Porque a eficiência nos canteiros caiu muito e, assim, os prazos acabam se alongando. Hoje, entregar uma obra com três meses de atraso, na carência, está mais do que bom. Porque esses três meses são perda de eficiência. E a gente não está conseguindo ter mais.

E como está a expectativa de lançamentos para 2026?

Produtos mais econômicos dentro do Minha Casa Minha Vida vão continuar muito fortes. São juros subsidiados. Estamos falando em 8%, 8,5%, até 9% ao ano. Então, esse segmento vai continuar muito bem. O médio padrão vai sofrer um pouco enquanto a gente não tiver uma indicação de que a Selic vai cair (está em 15% ano ano). Temos visto em várias apresentações de instituições financeiras que existe uma expectativa de a Selic cair para 12% durante o ano. Então, no começo deste ano deve ocorrer uma desaceleração até a gente sentir se isso realmente acontecerá. E temos um ingrediente novo, que é a Reforma Tributária.

Um problema ou algo que pode beneficiar o setor?

A Reforma Tributária terá um ano de experiência. A taxa única, o IVA, é subdividido em duas, uma parte estadual/municipal, que é o CDC, e a outra parte do governo, que é o IBC. E já há um padrão de teste que é 0,1% e 0,9%, para ver como vai se comportar. Porque a ideia era interessante. Para você não ter efeito de impostos sobrepostos, você tem a possibilidade de se creditar de tudo aquilo que já pagou de impostos no teu produto. Só que na construção civil, a gente não pode esquecer que nós temos um produto que se desenvolve em quatro, cinco anos. Não é algo que eu produzo agora para vender amanhã. Então, a gente não sabe qual vai ser o impacto na nossa cadeia. Não sabemos no fim o quanto vamos creditar de impostos que estão na cadeia, para saber se realmente ficaremos naquele mesmo número de tributação, que vai de 4% a 6,7%. Precisamos passar esse ano para entender como isso funcionará. O impacto da Reforma Tributária ainda é uma incógnita. 

Quais as consequências?

Isso é ruim porque tem uma expectativa de que para fazer frente a isso, tenha um aumento necessário de preços, uma vez que a gente não vai conseguir reduzir a nossa tributação, porque não vamos conseguir nos creditar dos recolhimentos do imposto na cadeia produtiva. E isso seria muito ruim, porque o comprador não vai pagar mais. E o produtor tem que ajustar,porque se ele recolher mais impostos, ele não tem resultado. E os nossos resultados vêm diminuindonos últimos anos. Vamos ter um período agora de aprendizado. Para a gente enxergar se essa Reforma Tributária realmente no fim vai para o nível que o governo imaginou ou se vai ter um acréscimo de impostos. Acho que o ano vai ser importante neste sentido.

Raio-X

Nome: Júlio José Diaz Cabricano

Aniversário: 4 de junho

Onde nasceu: Le Felgueira (Espanha)

Onde mora: São Bernardo

Formação: Engenharia Civil

Um lugar: Bahia 

Time do coração: Santos FC

Alguém que admira: Médica paraense Angelita Habr-Gama

Um livro: Sapiens, Uma Breve História da Humanidade, de Yuval Noah Arari

Uma música: Cais, com Milton Nascimento e Criolo

Um filme: Ripley, de Steven Zaillian (2024)