Tudo começa com o espaço físico da cidade. São Caetano é a menor do Grande ABC, com 15,3 km² (quilômetros quadrados). E o resultado, quando o assunto é mercado imobiliário, é a escassez, a valorização e um preço médio de imóveis prontos à venda 62,7% maiores do que os praticados em São Bernardo, e 48,5% superiores em relação aos de Santo André.

O preço médio das unidades prontas em São Caetano é de R$ 435 mil. Na vizinha Santo André, o valor gira em torno de R$ 293 mil. Em São Bernardo, em que a oferta de terrenos é maior, a média é de R$ 267 mil.

Basicamente duas características do mercado imobiliário de São Caetano explicam essa situação. O m² (metro quadrado) dos imóveis na cidade custa, em média, R$ 5.059, ou seja, 24,8% a mais do que a maioria encontrada em São Bernardo e 17,4% mais em comparação a Santo André. Os são-bernardenses têm colocado placas de vende-se em suas residências com lastro de R$ 4.052 por m², em média. Os andreenses, por sua vez, têm pedido R$ 4.309.

Soma-se a essa situação o tamanho dos imóveis que estão à venda em cada uma das cidades. Em São Caetano, além de ter o m² mais caro, as unidades têm, em média, 86 m². Elas são 30% maiores do que a média encontrada em São Bernardo (66 m²) e 26% superiores ao registro de Santo André (68 m²).

A equipe de pesquisadores da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) concedeu com exclusividade o recorte sobre as três cidades, que integram o indicador de imóveis prontos Índice FipeZap, para a equipe do Diário.

Essa pesquisa é composta por anúncios listados no site Zap Imóveis. A maioria é de usados. São consideradas também as unidades que as construtoras já terminaram, mas ainda não foram habitadas, normalmente porque compõem estoque ou são de propriedade de investidores.

O indicador capta as informações de 16 cidades no País. No Estado, são considerados apenas a Capital, Santo André, São Bernardo e São Caetano.

LOCALIZAÇÃO - Pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) revela que as áreas centrais das cidades são as preferidas. Tanto que a maioria dos imóveis vendidos está localizada nessas regiões.

O recorte da pesquisa considera Santo André, São Bernardo, São Caetano e Diadema junto com Guarulhos e Osasco. Há uma defasagem de dois meses. As informações, portanto, são de outubro.

Segundo o estudo, do total de imóveis vendidos pelas imobiliárias naquele mês, 80% estão localizados nos centros dos municípios. O mesmo percentual também foi registrado em relação ao preço. Cerca de 80% das comercializações tiveram valor superior a R$ 200 mil.