O Grande ABC possui cerca 206 mil imóveis sem documentação. O que equivale a quatro vezes o número de lares de São Caetano. E corresponde a 26,2% do total de domicílios na região, aproximadamente 786 mil. Isso significa que a cada quadro residências construídas no Grande ABC, uma está irregular.

O município que possui a maior proporção de imóveis sem documentação é Mauá (veja quadro abaixo). A Prefeitura informou que realiza trabalho de regularização fundiária no Parque das Américas e Jardim Oratório. No entanto, o Executivo reconhece que não é possível traçar meta de formalizações nos próximos anos por conta da diversidade de irregularidades e pelo fato de o processo depender de diversos órgãos públicos.

A cidade possui convênio com o Estado no Programa Cidade Legal, criado em agosto de 2007 com o objetivo de agilizar e desburocratizar as ações e processos de regularizações fundiárias de núcleos habitacionais. Além de Mauá, Santo André, Diadema e Ribeirão Pires informaram que possuem contrato com o governo estadual dentro da ação.

O projeto oferece orientação e apoio técnico às prefeituras para a regularização de parcelamentos do solo e de núcleos habitacionais, públicos ou privados, para fins residenciais, localizados em área urbana.

São Bernardo conta com duas iniciativas próprias para resolver o problema de falta de documentação dos domicílios: o Programa de Regularização Fundiária Sustentável dos Assentamentos Consolidados e Conjuntos Habitacionais Irregulares de Interesse Social e o Programa de Urbanização de Assentamentos Precários.

A primeira ação atende áreas que não precisam de obras para serem legalizados. Já a segunda trata dos loteamentos cuja formalização pode se dar somente após a execução de obras de urbanização. O município prevê regularizar 10 mil imóveis até 2016.

Santo André informou que tem 28,5 mil residências em processo de regularização. A meta de Ribeirão Pires é acertar a documentação de metade dos lares irregulares da cidade nos próximos quatro anos. Diadema informou que possui grande número de domicílios em processo de regularização, mas não forneceu projeção exata.

O Sítio Joaninha, em Diadema, é um dos grandes exemplos de área a ser formalizada na região. “Ainda não temos escritura, só o contrato de gaveta referente à compra e à venda da casa. Ou seja, só temos a posse. Estamos lutando pela legalização fundiária do bairro para termos o direito ao nosso imóvel. Não temos como receber carta em nossa casa ou reclamar de alguma coisa, porque a área não está legalizada”, disse Erondino Cardoso dos Reis, 55 anos, conhecido na região como Seo Dino, um dos líderes comunitários do bairro.

Construção fora dos trâmites legais pode ocasionar problemas futuros

Construir imóvel de forma irregular pode ocasionar problemas futuros ao proprietário, segundo o professor de Engenharia Civil e Urbanismo da FEI (Fundação Educacional Inaciana), Luiz Sérgio Coelho. “Torna-se uma construção insegura, tanto documental quanto patrimonial.”

Sobre os registros em cartório, o especialista explica os prejuízos para o dono do imóvel. “Sem a formalização, terá apenas um contrato de gaveta que não possui validade legal nenhuma. A pessoa que compra ou vende esse tipo de residência não tem garantia do que está investindo.”

Já na parte de edificação, os riscos podem ser físicos. “Se o proprietário vai construir tem de procurar alguém que saiba o que está fazendo, que conheça a planta ou saiba se não há problemas de fundação. Se a casa tiver algum problema na arquitetura, pode recalcar e até cair, como já aconteceu em alguns lugares pela região metropolitana de São Paulo”, comentou Coelho.

Para as administrações municipais, a irregularidade pode afetar os cofres públicos. “Se o terreno não tem nada lançado na prefeitura, a pessoa paga IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) sobre o terreno e deixa de pagar taxa obrigatória referente ao imóvel. O município deixa de arrecadar”, afirmou.

Para não ter problemas futuros, o especialista orienta o munícipe que está construindo sua casa a contratar profissional para fazer a planta completa. Após realizar esse trabalho, o documento tem de ser apresentado na Prefeitura para aprovação. Se estiver tudo dentro das normas estabelecidas, o Executivo libera o Habite-se (documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo as exigências estabelecidas) e a escritura.