Atraso em condomínio pode levar a leilão mais rápido

Quem estiver com as contas do condomínio atrasadas deve ficar atento, pois está mais fácil para que o imóvel seja penhorado em caso de inadimplência. Desde que foi aprovado o Novo Código de Processo Civil, no fim de março, o trâmite em que a cobrança ao devedor passa a ser feita pela Justiça está mais rápido.

Até então, o condomínio entrava com uma ação de cobrança contra quem estava devendo. Assim, era aberto um processo de conhecimento no qual o juiz analisava a legalidade da dívida e como seria feito o pagamento. Dada a sentença, o processo ainda poderia demorar até quatro anos para ser julgado em última instância. E só depois de cobrado e não ter sido pago que o devedor teria seus bens penhorados.

Agora, se a dívida for comprovada por meio de documentação oficial, o processo já entra em fase de cobrança, o que acelera todo o processo, conforme explica a diretora de locação da AABIC (Associação de Administradores de Condomínio), Moira Regina de Toledo.

“Nas novas leis, cumpridos todos os requisitos, não se faz necessário propor uma ação para que o juiz profira a sentença condenando o devedor para só depois proceder a cobrança efetiva da dívida, ou seja, intimação para pagamento, penhora de bens, leilão ou arrematação.”

Em termos práticos, antes o condômino inadimplente era citado para apresentar sua defesa em 15 dias. Agora ele é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora de bens. Isto não significa dizer que, nesse período, caso não seja pago, ocorrerá o leilão, ressalta Moira. “Não quer dizer, necessariamente, que o imóvel será de fato penhorado, conforme foi alardeado. Porém, implica em relevante celeridade do procedimento e de aumento da efetividade, pois a própria penhora mais rápida influencia na disposição do devedor em realizar o acordo para pagamento.”

SAÍDAS

De acordo com a AABIC, o caso pode ser levado à Justiça a partir da data do vencimento da cobrança, desde que esta esteja prevista na convenção ou na assembleia do condomínio. Porém, é praxe do mercado uma propositura assim só após o segundo vencimento, pois, antes disso é possível buscar acordo extrajudicial.

Para Ivaneide Lima da Silva, 42 anos, de Diadema, que é síndica há 14 anos, com o aumento do número de inadimplentes no condomínio em que administra, as negociações amigáveis estão sendo cada vez mais comuns. “Nunca vi tanta gente devendo como neste ano. Não podemos penalizar o condômino por conta da crise e, por isso, tentamos conversar e alertar ao máximo. Às vezes, conseguimos até abrir negociações entre nós, sem levar à Justiça.”

CRISE

No entanto, esse novo procedimento não foi bem aceito pelos condôminos, ainda mais em um momento de recessão econômica. “Minha esposa está há dois meses sem receber e provavelmente começaremos a atrasar o pagamento até que as condições na empresa voltem ao normal. Acho imprudente essa medida ter sido implantada agora, quando o País se encontra em uma situação tão fragilizada”, comenta o técnico em Tecnologia da Informação Sandro Marques Fisher 36, de São Bernardo.

“O momento socioeconômico nacional, aliado à multa condominial reduzida pelo Código Civil de 2002 ao percentual de 2% implicaram na verificação de um aumento da inadimplência. Como a penalidade pela dívida é baixa, na falta de condição financeira o morador opta por deixar a conta que lhe implicará em menor impacto”, comenta Moira.

Desse modo, quem sofre é a coletividade condominial, pois quem mantém as contas em dia tem sua contribuição aumentada até cessar a mora (dívida) ou a inadimplência dos condôminos devedores.

A AABIC verificou, por meio de seu índice o Ipemic (Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial), que, em maio, a mora no pagamento de cotas condominiais, ou seja, o atraso até o 30º dia, foi de 6,78% que, em comparação ao mesmo período do ano anterior, quando atingiu 5,27%, representou aumento de 1,51 ponto percentual.

Já o valor relativo à inadimplência do mês, com base em maio de 2015, considerando o não pagamento do 31º ao 90º dia após o vencimento, atingiu 3,66%, refletindo em um aumento de 0,42 ponto percentual em relação a março de 2014.