Distrato na moradia de interesse social

O mercado imobiliário paulistano vendeu moradia social como investimento comum. Unidades de HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular), com restrições de uso, aluguel e destinação, foram vendidas como studios em áreas valorizadas da cidade, com promessa de renda passiva e valorização. Com 170 mil unidades investigadas por possível uso indevido em São Paulo, a conta não pode ficar com quem comprou sem informação.

As HIS e HMP levam população de baixa renda para regiões centrais, aliviando o transporte público e distribuindo o fluxo urbano. Para viabilizá-los, construtoras recebem regras especiais de construção, redução de encargos e aproveitamento diferenciado de área. Em troca, vendem imóveis com restrições ligadas à finalidade social do benefício. Essas limitações são o núcleo do produto e precisavam estar claras antes da assinatura.

Não estavam. A CPI das Habitações de Interesse Social da Câmara de São Paulo confirmou que as irregularidades já começavam no estande. Corretores apresentavam essas unidades como oportunidade de rentabilidade e valorização, sem identificar a classificação HIS ou HMP nem explicar seus efeitos para o comprador. Toda a cadeia falhou, da construtora ao corretor. O relatório final, porém, avança pouco sobre a consequência que mais importa ao comprador lesado: a rescisão e a devolução do que pagou.

A Lei do Distrato foi pensada para o comprador que desiste por vontade própria. A penalidade, que pode chegar a 50%, existe para quem se arrependeu, não para quem foi enganado. Quando o distrato decorre da falha de informação de quem vendeu, aplicar essa multa é usar a lei contra quem ela nunca pretendeu punir.

Já há decisões reconhecendo a rescisão com devolução integral dos valores pagos, e esse é o caminho correto. A existência de cláusula no contrato não encerra a análise. O que importa é se o comprador entendeu, antes de assinar, que aquela unidade tinha limitações incompatíveis com o que foi prometido. Quando a resposta é não, a multa cai e os valores devem ser restituídos integralmente. É assim que temos conduzido esses casos.

Quem comprou confiando na fala do corretor e no material publicitário não pode responder pelo desvio praticado por outros. Esse comprador não firmou um negócio consciente, porque a outra parte omitiu o essencial. Fiscalizar anúncios e aplicar multas administrativas são medidas necessárias, mas não devolvem a entrada paga, a corretagem nem a expectativa de renda usada para fechar o negócio. O mercado precisa responder pelo produto que ofereceu e pelo risco transferido ao comprador.

Raphael Assis de Oliveira é advogado especialista em Direito Imobiliário.

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