Hermano Souza: ‘Fomos pegos de surpresa quando a DUP do Metrô saiu’

Qual é a importância do terreno do pátio da antiga Ford para a estratégia de expansão da Prologis no Brasil?

A Prologis foca no e-commerce e nas operações de distribuição e armazenamento. Estamos no Brasil desde 2008, com quase 2 milhões de metros quadrados de negócios em São Paulo e no Rio de Janeiro. Investimos no terreno e mantivemos a atuação nele. Sempre colocamos nossas construções perto de rodovias. Isso é muito importante para acelerar a distribuição das empresas. Compramos esse terreno onde ficava a antiga Ford no começo de 2024, pensando em desenvolvê-lo o mais rápido possível. Passamos por todos os processos inerentes à construção, como aprovação e licenciamento ambiental. Ele é muito importante para a Prologis não só pelo histórico, mas também pela localização estratégica no bairro Taboão, em frente à Rodovia Anchieta. Está no meio da Região Metropolitana de São Paulo e tem um mercado consumidor grande. Estávamos prontos para começar a construir agora no segundo semestre.

Há negociações ou contratos já fechados com empresas interessadas em ocupar esse condomínio logístico em São Bernardo? A Prefeitura afirmou que o centro de distribuição do Mercado Livre poderia ser entregue ainda no primeiro semestre de 2026. Como estão essas tratativas?

Não temos nada fechado com ninguém, nada formalizado. Conversamos com várias companhias porque elas precisam se planejar. Esse projeto em São Bernardo é bem localizado, o que tem atraído olhares. Quando a DUP (Declaração de Utilidade Pública) saiu, estávamos na etapa de descontaminação. Após essa aprovação, já poderíamos construir. 

Qual é a estimativa de investimento total para o desenvolvimento do condomínio logístico da Prologis na área da antiga planta da Ford? Qual era o tempo previsto para finalização das obras?

Queremos investir mais de R$ 33 bilhões, entre logística e tecnologia. Tínhamos condições e estávamos com planos para começar as obras em novembro. Era possível entregarmos em um ano, um ano e meio, já com início das operações, mas tivemos que adiar tudo. A Prologis não espera fechar com clientes para construir. Fazemos como se fosse um prédio e esperamos a demanda vir. Como já conhecemos o mercado, as empresas já se interessam antes e acabam pré-alocando, o que permite o início imediato das operações no momento em que as obras terminam.

Como o anúncio de DUP de parte do terreno da Ford para construção da Linha 20-Rosa do Metrô, uma demanda antiga dos moradores da região, prejudica os planos da Prologis? 

Não somos contra a expansão metroviária. Ela, inclusive, faz parte do nosso planejamento estratégico, que une logística e mobilidade urbana. Somos um grande apoiador do funcionamento da Linha-20. De forma alguma queremos barrar isso. Temos um terreno de um milhão de metros quadrados. A DUP foi emitida considerando um trecho importante, que inviabiliza o nosso projeto. Ele, por ora, está suspenso. Conversamos com o governo de São Paulo desde quando foi feito o anúncio de que o terreno da Ford seria uma opção (no início do segundo semestre). Colocamos nossa equipe técnica à disposição para encontrar uma alternativa para que nosso empreendimento também continuasse. Fizemos várias reuniões nos últimos meses com o Metrô e começamos a convergir uma solução, que se mostrou preliminarmente viável. A proposta é colocar o pátio de manutenção do Metrô em outra área do nosso terreno para não ‘matar’ todo o nosso projeto. (A DUP) Foi diferente do que a gente vinha conversando para não prejudicar tanto o nosso cronograma quanto o do Metrô. O que estamos falando é do pátio de manutenção, previsto inicialmente para Santo André, em uma área que foi ocupada (pelo grupo australiano Goodman, que construiu e inaugurou o centro logístico na Avenida dos Estados) e houve necessidade de reorganizar. 

A resolução publicada no Diário Oficial do Estado prevê a utilização de 227,6 mil metros quadrados. A contraproposta da Prologis considera esse mesmo espaço? 

Conseguimos acomodar tudo o que eles precisam para fazer manutenções e o estacionamento em um espaço menor, de 160 mil metros quadrados. A gente consegue conciliar para que o pátio continue na planta da antiga Ford, mas em outro espaço. Acreditamos que é possível ter o melhor dos dois mundos em uma área historicamente importante como essa. Por que não dar duas boas notícias para a população do Grande ABC? Com o Metrô e esse condomínio logístico.

A grande questão é a quantidade de terreno que o Metrô deseja utilizar? 

Não, é a localização. Não dá para realocar. O nosso empreendimento tem dois acessos que visam facilitar o ‘escoamento’ das empresas: um pela Avenida do Taboão e outro para uma rua que tem saída fácil para a Rodovia Anchieta. Quando pensamos em logística, é muito interessante não concentrar o fluxo em apenas um acesso, ainda mais em um projeto desse tamanho. A DUP, da forma como está, fecha essa segunda opção. Se não pensarmos em um plano em que meu cliente pode entrar e sair rapidamente, estamos dando ‘um tiro no nosso pé’. O fato de agora termos essa saída bloqueada é uma das principais coisas que inviabilizam o planejamento. 

Como a Prologis soube da declaração de utilidade pública? Houve pré-notificação?

Estávamos discutindo com uma equipe técnica do Metrô sobre quais eram as necessidades e falamos sobre a possibilidade de acomodar o pátio em outra parte do nosso terreno. A DUP veio sem considerar isso. Fomos surpreendidos. Ficamos sabendo pela imprensa quando foi publicado no Diário Oficial. Não fomos notificados antes. 

Ao ‘Diário’, o governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas, afirmou que o terreno da antiga Ford “é muito grande” e o Estado vai “pegar uma partezinha. Vinte por cento. Na engenharia, harmonizamos tudo e vai conciliar com o projeto deles”. Qual a avaliação da Prologis sobre isso?

Quando se olha para a área útil do terreno, a desapropriação representaria cerca de 40% do espaço disponível para construção. Ela inviabilizaria o acesso do terreno à Rodovia Anchieta, que é crucial para um empreendimento logístico. A parte remanescente do terreno ficaria bastante prejudicada, pois concentraria justamente as áreas verdes e declives, onde a construção é proibida ou bastante limitada. Essa redução muda completamente o potencial de aproveitamento do terreno e a viabilidade do negócio. 

Houve alguma atualização nas tratativas?

Não. Continuamos abertos ao diálogo e dispostos a colaborar tecnicamente para chegar em uma solução que viabilize ambos os projetos. 

O governador de São Paulo comentou que, apesar de desejar conciliar o projeto da Prologis, a prioridade é o Metrô. Como a empresa planeja lidar caso o Estado mantenha o pátio na área que barra uma das saídas do condomínio logístico?

Reconhecemos a importância do Metrô para a mobilidade da população do (Grande) ABC e respeitamos essa prioridade. Por isso mesmo, contratamos especialistas com experiência nesse tipo de projeto e nos últimos dois meses vínhamos estudando tecnicamente junto com o Metrô uma solução que permitiria acomodar o pátio de manutenção de uma forma mais eficiente dentro do terreno, sem inviabilizar o desenvolvimento econômico da região. Embora o projeto esteja suspenso, seguimos confiando no diálogo no sentido de buscar o melhor uso de uma área tão importante.

Qual seria o impacto do projeto da Prologis para a região?

<EM>Nosso estudo prevê a criação de mais de 12 mil empregos diretos. Quando falamos da atração de novas empresas, ajudamos todo um ecossistema de prestadores de serviço porque contribuímos para a requalificação da área, que se valoriza. Esse empreendimento é capaz de trazer muitos benefícios para a Região Metropolitana de São Paulo no geral. Contratamos uma consultoria que faz análises de impacto econômico e, só de receita municipal, na arrecadação de ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza), IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e repasse do ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços), seria um retorno de R$ 1,7 bilhão entre 2025 e 2035. O impacto para o PIB (Produto Interno Bruto) do Estado chegaria a R$ 37 bilhões nesse período. 

Caso a Prologis tenha mais uma negativa do governo de São Paulo, como ficará o projeto para a área de São Bernardo? Qual reformulação pode ser feita? 

Os dois acessos garantem o funcionamento pleno do negócio. Ter mobilidade e infraestrutura são elementos essenciais. Os galpões logísticos trazem para as empresas mais eficiência e geram menos poluentes. Você tem uma dinâmica de distribuição mais ágil. O consumidor recebe a compra em pouco tempo e os microempresários que dependem de plataformas de e-commerce para negociar são beneficiados. Estamos discutindo internamente o que fazer. Ainda não sabemos como continuar. 

A Prologis projeta novos investimentos no Grande ABC? 

Essa é uma região muito interessante, bem populosa. Quando pensamos em logística, o principal atrativo é o mercado consumidor. O Grande ABC tem benefícios adicionais por estar servido por rodovias, perto do Rodoanel, do Porto de Santos. Você tem um acesso relativamente fácil ao Aeroporto de Guarulhos e, em pouco tempo, está dentro da Capital, com acesso às cidades do Interior. Ainda não temos nada fechado e nenhuma cidade em foco. O que esperamos, na verdade, é o andamento do projeto de São Bernardo, que vai beneficiar toda a região. 

Nome: Hermano Souza

Aniversário: 23 de setembro 

Onde nasceu: Fortaleza/CE

Onde mora: São Paulo/SP

Formação: Arquitetura e urbanismo

Um lugar: Praia

Time do coração: Guarani

Alguém que admira: Meu pai

Um livro: Bíblia

Uma música: Can’t Take My Eyes Off You, do Frankie Valli

Um filme: Pode ser série? Friends, de Marta Kauffman e David Crane, 1994