Segundo o secretário, essas regiões, após receberem as benfeitorias, têm um ganho na valorização imobiliária. No entanto, essa valorização só beneficia os proprietários localizados na área que recebeu os investimentos. As demias regiões imobiliárias ficam com um débito.

A intenção do secretário com o projeto é fazer com que a cobrança seja uma moeda de troca pela valorização dos imóveis. Os proprietários adquiriam o chamado Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção), um título comprado em leilões públicos, que dariam direito de o dono aumentar a capacidade do coeficiente do uso de solo de sua propriedade. Estes títulos seriam utilizados em duas situações: em áreas sujeitas a operações de reurbanização (operações urbanas) e em regiões cujo zoneamento tenha sido alterado. O dinheiro arrecadado seria revertido para a coletividade.

“Permite à cidade lançar estes títulos, com isso alavanca recursos para a Prefeitura, que depois retribuiria essa expansão em recursos não-tributários. Eles não entram no caixa da prefeitura. Eles obrigatoriamente têm que entrar para novos investimentos, como se fosse uma operação urbana”, disse Cintra.

O projeto do Cepac é de autoria do próprio secretário, quando vereador em São Paulo na década de 90. Atualmente, o Cepac também deve ser usado pela Prefeitura de São Paulo, na região da avenida Águas Espraiadas.

Cintra acredita que a idéia pode ser interessante para uma cidade como São Bernardo, que tem bom potencial imobiliário e planeja adquirir até 2004 um financiamento do BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) em intervenções viárias da ordem de US$ 175 milhões, com contrapartida de mais US$ 100 milhões.

“Podemos associar a venda dos certificados nas regiões onde serão feitas as obras viárias, que fatalmente receberão uma valorização imobiliária”, afirmou.

Cintra disse que os direitos adicionais de construção teriam aplicação apenas nas áreas previamente aprovadas pela Câmara Municipal. O secretário disse que a utilização do projeto pode ser aplicável de diversas formas.

“Pode-se vincular a venda destes certificados em projetos de urbanização de favelas. Pode-se vincular estes recursos em áreas mais carentes. Em urbanização de áreas de mananciais, por exemplo. É um recurso que a gente pode utilizar para aumentar a arrecadação sem aumentar a carga tributária da cidade.”