Quem está com o condomínio ou o aluguel em atraso pode ter o nome protestado a partir desse mês. Foi aprovado pela Assembléia Legislativa do Estado de São Paulo, na última quinta-feira, projeto de lei número 446/2004, que permite que os cartórios do Estado protestem os moradores que estão inadimplentes com o condomínio ou devendo aluguel ao proprietário.

No caso do condomínio, o objetivo é reduzir o número de inadimplentes e evitar que os demais condôminos tenham de pagar um valor maior de condomínio para cobrir as despesas, por conta dos moradores que estão em atraso.

A prática é comum para os moradores de edifícios residenciais, quando o valor do rateio pré-programado é insuficiente para honrar compromissos como conta de água, luz, salário de funcionários, entre outros. Somente na cidade São Paulo, existem atualmente 27 mil condomínios, gerenciados por 4.500 administradoras e, segundo dados de entidades ligadas ao setor, mesmo com a economia aquecida e a queda no índice de desemprego, houve aumento de 22,12% nas ações de cobrança em maio, se comparado ao mês anterior.

Até agora, para entrar na Justiça os administradores de condomínio aguardavam pelo menos três meses de atraso.

A possibilita de protestar em cartório e comprometer a disponibilidade de crédito no mercado de quem está em débito deve reduzir consideravelmente os índices de inadimplência. A nova lei também diminui o prazo para acionar os devedores, uma vez que o processo de cobrança leva apenas alguns dias, sem o risco de se estender por anos em processos judiciais.

"Esse projeto facilitará a vida dos síndicos, já que agora é possível protestar os boletos em atraso. O número de condôminos inadimplentes aumentou muito depois que, por força de lei, a multa caiu de 20% para 2%", comenta o vice-presidente do Secovi-SP (sindicato que representa imobiliárias e administradoras de condomínio no Estado), Hubert Gebara.

Negociação - Não importa a forma como um condomínio é administrado - se por uma empresa contratada ou de forma direta pelo próprio síndico, em conjunto com os moradores -, a inadimplência é um problema delicado para ser negociado.

O advogado José Antonio Ferraroni, que atua na Hubert Imóveis e Administração, de São Paulo, explica que, até agora, a primeira atitude quando um boleto não é pago em dia é telefonar para o condômino com a finalidade de saber a razão.

No mês seguinte, ele recebe uma cartinha de cobrança. No terceiro mês, nós entramos com um processo se assim for estipulado pelo regulamento do condomínio. "É o período de tempo mais comum. Em alguns empreendimentos, estipula-se um teto da dívida para só então levar o caso para a Justiça. É possível, no final de tudo, obter o direito de leiloar o imóvel e, a partir daí, despejar o devedor, mas isso demora. Pode levar até seis anos", contou.

O arquiteto Samuel Silva de Araújo, síndico de um edifício em São Bernardo, disse que sua estratégia nos casos de inadimplência é negociar. Segundo ele, há situações em que o condômino ficou desempregado. "Como a administração é direta e conhecemos todo mundo, buscamos a melhor solução, como parcelar a dívida. Mas houve casos em que tivemos de entrar na Justiça", comentou o arquiteto que ocupou o cargo por oito anos e atualmente passou a função para a esposa, com aprovação da assembléia de moradores.

Administração exige escolha cuidadosa

Um condomínio funciona como se fosse uma empresa: contrata funcionários de acordo com a lei, gera custos que precisam ser honrados e até mesmo possui número de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas). Por isso, é importante definir com cautela como essa ‘empresa' será administrada.

Há duas formas de cuidar de um condomínio: contratar uma empresa especializada ou optar pela administração direta, na qual tudo é feito e aprovado pelos próprios moradores. Para decidir qual a melhor opção para um edifício, só há uma dica: pesquisar muito.

O vice-presidente do Secovi-SP, Hubert Gebara, afirma que uma administradora executa 107 serviços para cada condomínio que administra. Entre outros, faz acompanhamento de cobrança judicial, controle do cadastro de proprietários, atendimento pessoal ou telefônico a condôminos, serviços de malote para retirada e entrega de correspondências, etc. "É muita coisa para um síndico sozinho", argumenta.

O ex-síndico Samuel Silva de Araújo não concorda. Ele administrou o edifício onde reside, em São Bernardo, durante oito anos e agora a responsável é sua esposa, Ivanda. "Nunca fomos atrás de uma administradora porque aqui as coisas sempre funcionaram. Só gastamos com aquilo que é realmente necessário e conseguimos fazer várias melhorias no prédio de forma simples e com baixo custo", comentou.