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Sobre o saldo negativo


Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior*

09/03/2019 | 07:05


Alguns condomínios por diversas vezes estão sem fundo de reserva, ou um caixa razoável para fazer frente a pequenos imprevistos. E isso é comum quando os síndicos acabam por não querer repassar aos condôminos a necessidade de reajuste da cota condominial, ou, ainda, quando começam a valer-se da utilização do fundo de reserva para pagamento de despesas ordinárias, sem a sua devida reposição.

De maneira incorreta, ainda, alguns síndicos e administradoras não fazem sequer a separação contábil dos saldos da conta ordinária do fundo de reserva. Ou seja, verdadeira má gestão de alguma das partes envolvidas.

E esta má gestão acaba causando inúmeros prejuízos e problemas aos condomínios, com rateios e cobranças para tentar solucionar e amenizar o caixa do condomínio.

Entretanto, o foco principal da questão, que é a boa e eficiente gestão, acaba sendo relegada a segundo plano.

Todavia, o que se vem verificando no mercado são algumas situações oportunistas de ilusão a cobertura do saldo negativo com o ‘empréstimo’ realizado pela própria empresa administradora para cobrir o saldo negativo e evitar que o condomínio atrase algumas contas.

Normalmente, essas propostas de empréstimo vêm com uma cobrança de ‘juros’ mais acessíveis do que os cobrados por instituições financeiras.

Em muitos casos, o síndico, para não levar o assunto para assembleia ou para não realizar rateios, acaba aceitando esse empréstimo realizado pela administradora, o que acaba em algumas vezes tornando uma bola de neve para o próprio condomínio e ocasionando conflitos e problemas para o síndico, principalmente com a mudança de gestão.

E, para a empresa administradora, isso torna-se um mercado altamente favorável, visto que a mesma obtém rendimentos superiores ao mercado financeiro, não declara aos órgãos governamentais tais ganhos e acaba por incentivar o condomínio a socorrer-se desse empréstimo, evitando, assim, auxiliá-lo na solução de seu problema de caixa, afinal, quanto mais ele se valer deste recurso, maior será o ganho da empresa, não com a administração, mas sim com o mercado financeiro.

Ocorre, porém, que, além do síndico não ter autonomia para efetuar qualquer empréstimo com a administradora, a mesma não é empresa financeira que possa fazer empréstimo e depois cobrar juros.

As empresas, para poderem efetuar empréstimo financeiro, devem ter a devida autorização do Banco Central e cumprir as normas e resoluções pelo mesmo determinado.

Se seu condomínio está pagando ou pagou juros para a sua administradora em decorrência de saldo negativo, o recomendável é que o condomínio exija a devolução dos juros eventualmente pagos, ou que a empresa comprove que tem autorização para proceder a tal empréstimo.

Caso não tenha atendido seu ressarcimento ou a empresa não comprove possuir autorização, denuncie a mesma perante o Banco Central e busque solução para esse prejuízo perante o Poder Judiciário.

E acompanhe mensalmente o saldo do seu condomínio para que ele não fique negativo.

* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em direito processual civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com direito imobiliário e condominial desde 2002. Escreve nesta coluna quinzenalmente, aos sábados. 



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Sobre o saldo negativo

Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior*

09/03/2019 | 07:05


Alguns condomínios por diversas vezes estão sem fundo de reserva, ou um caixa razoável para fazer frente a pequenos imprevistos. E isso é comum quando os síndicos acabam por não querer repassar aos condôminos a necessidade de reajuste da cota condominial, ou, ainda, quando começam a valer-se da utilização do fundo de reserva para pagamento de despesas ordinárias, sem a sua devida reposição.

De maneira incorreta, ainda, alguns síndicos e administradoras não fazem sequer a separação contábil dos saldos da conta ordinária do fundo de reserva. Ou seja, verdadeira má gestão de alguma das partes envolvidas.

E esta má gestão acaba causando inúmeros prejuízos e problemas aos condomínios, com rateios e cobranças para tentar solucionar e amenizar o caixa do condomínio.

Entretanto, o foco principal da questão, que é a boa e eficiente gestão, acaba sendo relegada a segundo plano.

Todavia, o que se vem verificando no mercado são algumas situações oportunistas de ilusão a cobertura do saldo negativo com o ‘empréstimo’ realizado pela própria empresa administradora para cobrir o saldo negativo e evitar que o condomínio atrase algumas contas.

Normalmente, essas propostas de empréstimo vêm com uma cobrança de ‘juros’ mais acessíveis do que os cobrados por instituições financeiras.

Em muitos casos, o síndico, para não levar o assunto para assembleia ou para não realizar rateios, acaba aceitando esse empréstimo realizado pela administradora, o que acaba em algumas vezes tornando uma bola de neve para o próprio condomínio e ocasionando conflitos e problemas para o síndico, principalmente com a mudança de gestão.

E, para a empresa administradora, isso torna-se um mercado altamente favorável, visto que a mesma obtém rendimentos superiores ao mercado financeiro, não declara aos órgãos governamentais tais ganhos e acaba por incentivar o condomínio a socorrer-se desse empréstimo, evitando, assim, auxiliá-lo na solução de seu problema de caixa, afinal, quanto mais ele se valer deste recurso, maior será o ganho da empresa, não com a administração, mas sim com o mercado financeiro.

Ocorre, porém, que, além do síndico não ter autonomia para efetuar qualquer empréstimo com a administradora, a mesma não é empresa financeira que possa fazer empréstimo e depois cobrar juros.

As empresas, para poderem efetuar empréstimo financeiro, devem ter a devida autorização do Banco Central e cumprir as normas e resoluções pelo mesmo determinado.

Se seu condomínio está pagando ou pagou juros para a sua administradora em decorrência de saldo negativo, o recomendável é que o condomínio exija a devolução dos juros eventualmente pagos, ou que a empresa comprove que tem autorização para proceder a tal empréstimo.

Caso não tenha atendido seu ressarcimento ou a empresa não comprove possuir autorização, denuncie a mesma perante o Banco Central e busque solução para esse prejuízo perante o Poder Judiciário.

E acompanhe mensalmente o saldo do seu condomínio para que ele não fique negativo.

* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em direito processual civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com direito imobiliário e condominial desde 2002. Escreve nesta coluna quinzenalmente, aos sábados. 

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