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AirBnB em condomínios


Luiz Ribeiro O N Costa Junior*

17/02/2018 | 07:09


Como toda novidade, o tema AirBnB ainda não está bem resolvido em nossa sociedade condominial. Devemos nos lembrar que até pouco tempo atrás existiam três tipos de condomínios: os residenciais, os comerciais e os mistos. A insegurança trouxe a inovação dos condomínios clubes, e, logo em seguida, os condomínios residenciais, que integravam com escritórios e shoppings em uma área maior. Sem adentrar aos aspectos técnicos e jurídicos dos condomínios e suas ‘frações ideais’, passou a existir nos condomínios residenciais a intenção de condôminos em valer-se da plataforma AirBnB para efetuar locação de suas unidades.

Primeiro, é importante ressalvar que existe em nosso ordenamento jurídico uma legislação que trata das locações residenciais urbanas e também prevê a denominada locação por temporada para um prazo não superior a 90 dias. Alguns proprietários buscam aproveitar-se da denominada locação por temporada para justificar o uso do AirBnB. Todavia, é importante primeiro analisar se a plataforma AirBnB tem características de locação por temporada.

E a resposta é negativa, pois em uma simples pesquisa no site AirBnB verifica-se que o mesmo sempre utiliza os termos hospedagem, ‘torne-se hóspede’, ‘hospede alguém’, enfim, o conceito firmado na plataforma é de hospedaria, que se assemelharia a hotelaria.

Vamos então considerar que o AirBnB é uma hotelaria/hospedaria, como os mesmos se definem em seu site, não podendo, então, ser considerado uma locação por temporada. Ao adquirir-se uma unidade em um condomínio residencial, as convenções estipulam que as unidades destinam-se para fins residenciais. Ou seja, não são as unidades destinadas para ‘hospedaria’ ou ‘hotelaria’. E sendo a unidade residencial, utilizá-la de outra maneira, como, por exemplo, valendo-se do AirBnB, estará ocorrendo modificação da destinação da unidade, o que é expressamente vedado pela legislação.

É importante ter em mente que quando um empreendimento é idealizado, o mesmo terá sua estrutura preparada e adequada de acordo com sua destinação, e não há como querer aproveitar a estrutura de um empreendimento residencial para simplesmente transformá-lo em hotel/hospedagem. Diversos fatores passam a ser afetados com a rotatividade existente, mas, principalmente, a segurança dos moradores.

Portanto, se algum proprietário tiver interesse em valer-se da plataforma AirBnB, deve inicialmente verificar o que está na convenção, pois sendo a destinação da unidade residencial, não poderá modificá-la. E ainda que se busque alegações sobre o direito de propriedade, deve-se lembrar que, ao adquirir a unidade, o proprietário tinha conhecimento da destinação da mesma, não podendo alegar que está tendo prejuízo por não poder usar o AirBnB.

Mas, com certeza, este assunto, por ser novo, ainda terá diversas discussões judiciais. 


* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com Direito Imobiliário e Condominial desde 2002. Escreve nesta coluna quinzenalmente, aos sábados.



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