Situação comum prevista em convenções e regimentos internos de condomínio é a proibição ao condômino inadimplente de utilizar o salão de festas, principalmente se, para o uso, deve ser pago valor adicional cobrado junto à taxa condominial. O argumento utilizado é o de que o inadimplente não está pagando a cota condominial, então por óbvio também não irá pagar o uso do salão de festas. Outro fato bastante apontado é a revolta dos condôminos em ver que um inadimplente tem condições de arcar com o custo de uma festa, mas não pode pagar as cotas condominiais.

Ainda que válidas as preocupações e indignações, é importante se ater que começa a ser formado entendimento, em nosso Tribunal de Justiça, de que referida proibição ocasionaria o famigerado bis in idem, ou seja, que haveria dupla penalidade ao devedor, uma vez que ao mesmo já existe a aplicação da multa, juros e correção pelo pagamento em atraso das cotas condominiais.

Há ainda argumentos de que eventual uso do salão não tira o direito de o condomínio efetuar a cobrança das cotas condominiais do devedor, e que, caso não use o salão, não terá, quando do pagamento das cotas em atraso, poder reverter esta decisão. E sugerem para que o condomínio tenha a certeza de que irá receber o valor da locação do salão de festas que o pagamento seja antecipado ao uso, garantindo assim ao devedor o direito de usar o local e, ao condomínio, a certeza do recebimento. O proprietário da unidade, ao não poder fazer o uso do salão de festas, estará sendo privado de parte de sua propriedade, afinal, o mesmo tem direitos não apenas sobre as áreas privativas, como sobre áreas comuns.

Se o devedor tiver comemoração importante para realizar e não utilizar o salão de festas, poderá deixar realizar comemoração, o que poderá ser interpretado como dano moral. Nada impede que o devedor troque de veículo, faça viagens, participe de festas e efetue todo e qualquer tipo de gasto, deixando como secundário o pagamento do condomínio. Infelizmente, faz parte da falta de cultura a importância que é o pagamento da cota condominial.

O mais recomendado é que, para evitar situações desgostosas ou que entenda como injusta, o condomínio, ao perceber inadimplemento de no máximo três cotas, adote as medidas judiciais para compelir o devedor a quitar suas cotas. Mais importante ainda é evitar a realização de acordos longos, ou com oportunistas. A partir do momento em que se adotar conduta mais eficiente nas cobranças e se for menos tolerante com devedores ficará mais fácil evitar discussões sobre o de uso de áreas comuns por inadimplentes.


* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com Direito Imobiliário e Condominial desde 2002. Escreve nesta coluna quinzenalmente, aos sábados.