Os primeiros FIIs (fundos de investimento imobiliário) com lastro em certificados de recebíveis imobiliários devem ser lançados até o fim do ano. A criação dessas carteiras só será possível porque no fim de agosto, após nove meses de espera, o governo federal passou a permitir a isenção de IR (Imposto de Renda) nessa categoria de produto financeiro. O incentivo vale também para as aplicações em letras de crédito imobiliário, letras hipotecárias e cotas de outros fundos imobiliários. A expectativa do mercado é de que os fundos lastreados em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) atraiam as atenções tanto de pessoas físicas quando de investidores institucionais.

A instrução nº 472 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que entrou em vigor em novembro de 2008, permitiu a criação de fundos imobiliários lastreados em recebíveis de imóveis, mas deixou dúvidas se os instrumentos poderiam ser tributados na fonte por essas aplicações serem consideradas de renda fixa. Ao comprar diretamente um CRI, as pessoas físicas são isentas de IR, mas, adquirindo um fundo imobiliário com lastro nesse papel, o imposto poderia incidir na fonte. Até que a ambiguidade fosse desfeita, a indústria do setor preferiu não lançar esse tipo de produto.

Agora, os agentes se dedicam ao desenho dos produtos que vão apresentar ao mercado. Apesar da demora, os profissionais acreditam que o momento é ideal para o lançamento. A justificativa é que, com a perspectiva de juros em patamares baixos, os investidores estejam em busca de alternativas que garantam rentabilidade maior.

Um CRI, por exemplo, pode ser lastreado em financiamentos imobiliários em que as taxas chegam a TR mais 11% ao ano, acima dos 8,75% da Selic. "Esse mercado vai crescer porque os ativos possuem garantia, boa rentabilidade e baixa inadimplência", avalia o diretor da Oliveira Trust, Alexandre Freitas.

A Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos está se preparando para estruturar suas primeiras operações de fundos de CRI. A empresa tem conversado com fundos de pensão, potenciais investidores institucionais, para definir o formato. Os FIIs poderão ser compostos por CRIs lastreados em financiamentos imobiliários habitacionais e por recebíveis de aluguéis de imóveis corporativos. Ainda não está definido se a empresa lançará, inicialmente, um produto híbrido ou um com cada tipo de lastro. Esses fundos serão oferecidos também para pessoas físicas, embora o foco sejam os investidores institucionais, segundo o sócio da consultoria, Sergio Belleza Filho.

O escritório PMKA Advogados está estruturando quatro contratos de FIIs de CRI, que devem ser protocolados na CVM até o fim do ano. Na avaliação do sócio do PMKA, Alexandre Assolini, os fundos imobiliários lastreados em CRIs devem atrair, principalmente, investimentos do varejo.

Desde 2005, a CVM permite a emissão de CRIs com valor menor que R$ 300 mil, mas as empresas envolvidas têm de cumprir requisitos adicionais, o que inviabiliza a emissão de certificados de valores menores. "Nenhum CRI com valor abaixo de R$ 300 mil foi lançado por causa dessas exigências. As cotas dos FIIs com lastro em CRIs poderão ter valores menores, sem essas restrições", diz o advogado.

Inicialmente, os CRIs que vão lastrear os fundos imobiliários deverão ser vinculados, principalmente, ao aluguel de imóveis corporativos, segundo Assolini. Isso porque a maior parte dos CRIs já emitidos até agora pelo mercado tem esse perfil. A expectativa é de que, posteriormente, a maior parte dos CRIs que darão lastro aos fundos seja originada a partir de recebíveis de financiamentos imobiliários habitacionais. "Há mais demanda por imóveis residenciais que por corporativos", diz.