Mais um ano se encerra e, ao iniciar-se o novo ano, será o momento de os condomínios começarem a realizar suas AGOs (Assembleias Gerais Ordinárias) para previsão orçamentária e prestação de contas, e em alguns casos para eleição do síndico. É comum que durante o ano alguns condôminos questionem o valor do condomínio, os gastos realizados e até mesmo a postura e conduta do síndico, porém, na hora de comparecerem nas assembleias de prestação de contas, não aparecem, ou acabam sendo induzidos a outorgar procuração, seja para os que querem as contas aprovadas ou para os que não querem. E esta conduta acaba por, na maioria das vezes, gerar insatisfação entre os que têm o compromisso de comparecer nas assembleias e não conseguem debater os assuntos, pois já existe ‘um grupo’ com volume de procurações suficiente para deliberar da maneira que quiser.

Se o morador acredita que seu condomínio está com valor elevado, ou não concorda com despesas deve comparecer na AGO para conhecer a previsão orçamentária, qual será o valor do condomínio para o exercício, e indagar sobre despesas existentes para que sejam devidamente sanadas suas dúvidas. Quando forem apresentadas as contas, todos poderão certificar se tem síndico bom em gestão ou apenas síndico que distribui sorrisos e abraços, e que causa prejuízos ao condomínio.

Em boa prestação de contas, o síndico traz para a assembleia, inclusive para que faça parte integrante da ata, certidões negativas de ações cíveis, federais e trabalhistas, bem como dos cartórios de protestos, e declarações de inexistência de débitos perante à Receita Federal e FGTS, comprovando que o condomínio recolheu corretamente os tributos e efetuou os pagamentos de maneira adequada, bem como que não está sendo acionado judicialmente, ou caso esteja, deverá explicar os motivos para constar em ata. É importante, ainda, que na prestação de contas seja pormenorizada a conduta do condomínio com inadimplentes, demonstrando que está sendo adotado procedimento padrão, sem proteções ou perseguições com qualquer condômino. Se na assembleia de prestação de contas existirem muitas dúvidas sobre os valores ali demonstrados ou a ausência de clareza e transparência, é recomendado que as contas não sejam aprovadas nessa assembleia, devendo primeiro serem sanadas eventuais dúvidas ou pendências que possam existir e, em assembleia posterior, se aprovam as contas. E devem também os condôminos apresentar questionamentos fundamentados, pois em muitos casos o desconhecimento de causa acaba por ocasionar insatisfação indevida.

Um dos problemas mais comuns ocorre com empresas de prestação de serviços de elevadores que possuem contratos de manutenção, e quando se é necessária a substituição de peças, não há como fazer orçamentos com outras empresas que não seja o próprio prestador de serviços detentor do contrato, pois caso não seja realizado com este, além de usualmente caracterizar infração contratual sujeita a multa, poderá ocorrer perda de garantia e problemas maiores poderão surgir.

* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em direito processual civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com direito imobiliário e condominial desde 2002. Escreve nesta coluna quinzenalmente, aos sábados