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Maior oferta de crédito recoloca classe média no mercado imobiliário


Isaías Dalle
Do Diário do Grande ABC

20/03/2005 | 12:34


Com mais oferta de crédito, as construtoras e incorporadoras descobriram a classe média menos privilegiada. A aposta do mercado imobiliário em 2005, principalmente em regiões metropolitanas, como o Grande ABC, são os apartamentos com valor máximo de R$ 60 mil. A procura por esse tipo de imóvel cresceu bastante desde o ano passado, praticamente forçando um redirecionamento de investimentos por parte das empresas, mais acostumadas desde os anos 90 a construir edifícios com apartamentos de maior valor agregado, com preços superiores a R$ 120 mil por unidade.

O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) prevê colocar à disposição do mercado neste ano R$ 8 bilhões para financiamento, com prazos mais longos e juros mais baixos, e sinaliza que os imóveis mais populares poderão se tornar o filão mais rentável para o setor imobiliário.

A opção mercadológica se justifica, ainda que de forma tardia. Nove em cada dez postos de trabalho criados no Grande ABC em 2004 foram ocupados por trabalhadores com menos de três salários mínimos. Das vagas geradas, menos de 4% foram com rendimento igual ou superior a sete salários mínimos. Os números mostram que a renda da população da região se manteve baixa, apesar do crescimento do emprego nos sete municípios no ano passado. Em 2004, foram criados 48.890 postos de trabalho formais na região.

Os dados foram divulgados na última semana  pelo Observatório Econômico de Santo André – órgão da prefeitura em parceria com a Fundação Santo André – e tomam como base a Rais/Caged (Relação Anual de Informações Sociais e Cadastro Geral de Emprego) do Ministério do Trabalho. Ou seja, o novo direcionamento é reflexo direto do empobrecimento da classe média da região, que foi assolada nos anos 90 pela perda de mais de 100 mil empregos industriais com carteira assinada, além de ver mais de 35% de sua riqueza sumir no período – frutos da abertura indiscriminada da economia, intensificada durante o governo Fernando Henrique Cardoso.

Público-alvo – A parcela de consumidores com renda familiar entre 9 e 12 salários mínimos – R$ 2,5 mil e R$ 3,3 mil – é de ssclientes em potencial que pagam aluguel e sonham com a casa própria. E uma recente resolução do Banco Central, a 3.259, vai premiar os bancos que emprestarem dinheiro para a compra de apartamentos de até R$ 60 mil.

A resolução institui uma fórmula de multiplicação que agrada aos bancos: a cada financiamento oferecido a uma residência nova de até R$ 60 mil, o banco ganha o direito de contabilizar, diante do Banco Central, que emprestou R$ 120 mil. Se a residência nova for vendida a R$ 40 mil, o fator de multiplicação vai a três: o Banco Central também considera que o emprestador repassou R$ 120 mil. Qual a vantagem? O banco diminui gradativamente os valores reais que seria obrigado a investir em financiamento imobiliário, e pode redirecionar a sobra para outros investimentos mais lucrativos.

Pela regra geral, os bancos devem investir anualmente 65% dos recursos do SFH, vindos da caderneta de poupança, em empréstimos para a aquisição de imóveis. A regra não vinha sendo cumprida na totalidade há anos, represando a demanda do setor imobiliário. O resultado é o acúmulo de R$ 13 bilhões que deveriam financiar a compra de casas novas.

No ano passado, o governo federal baixou uma resolução que obrigava o sistema financeiro a transformar esse montante em crédito imobiliário até 2010, sob pena de o Banco Central tomar o dinheiro e ainda cobrar multa. Com o alerta dado, os bancos sentaram-se à mesa com a Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e elaboraram a proposta que, debatida com o BC, gerou a resolução 3259.

“Tenho certeza que esse mercado vai crescer”, diz Natalino Gazonato, diretor de desenvolvimento e governo da Nossa Caixa, primeiro banco a lançar uma linha de financiamento embalado pelas novas regras.

Para imóveis até R$ 40 mil, a Nossa Caixa ampliou de 15 anos para 20 anos o prazo dos contratos e reduziu os juros de 12% para 9%. Para imóveis acima de R$ 40 mil e até R$ 80 mil, o prazo também subiu e os juros caíram para 10%.

Uma das exigências para concessão do crédito é o cliente não comprometer mais que 25% de sua renda com o pagamento das prestações. Nesses moldes, alguém que ganha R$ 2,5 mil pode comprar um apartamento de R$ 60 mil gastando cerca de R$ 600 por mês, equivalente ao aluguel de um dois quartos em várias regiões do Grande ABC.

“Reduzimos nossas margens porque vamos compensar de outra forma: a sobra de dinheiro gerada pelo fator multiplicador será aplicada em outros investimentos”, explica Gazonato. Todos os bancos já se adequaram às novas regras e a expectativa é de lançamento de mais linhas especiais.

Mais crédito – Vai caindo, assim, a maior barreira do setor. “O público-alvo desse tipo de empreendimento é um dos que mais nos procura, mas o problema sempre foi a escassez de crédito para eles”, diz Rosana Carnevalli, diretora do Sinduscon-ABC, que congrega as construtoras da região. A empresa da diretora está fechando acordo com uma peso pesado do setor para lançar, ainda neste ano, um conjunto de 500 apartamentos com preço entre R$ 40 mil e R$ 50 mil em Mauá, que deve se beneficiar das facilidades.

A construtora MRV, de Belo Horizonte, anunciou que vai iniciar as vendas de um condomínio para essa faixa no bairro Santa Terezinha, Santo André, e tentar repetir o sucesso alcançado pelo condomínio Parque San Thomas, que está sendo construído na Vila Paulicéia, São Bernardo.

Seis blocos do empreendimento têm quatro andares, sem elevador, com 113 apartamentos entre R$ 54 mil e R$ 63 mil. Em um ano, todos foram vendidos, enquanto outros seis blocos vizinhos, de sete andares com elevador e apartamentos a partir de R$ 80 mil ainda esperam compradores para suas 113 unidades.

Outra construtora que já anuncia investimentos no filão é a Dunas, que procura terreno para construção de um condomínio horizontal no Grande ABC.


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