É muito comum condomínios possuírem síndicos que adotam condutas abusivas ou em desacordo com as normas legais e que fazem como se o condomínio fosse extensão da sua casa, efetuando pagamentos sem documentos adequados, ou, ainda, tratando os condôminos de acordo com seu grau de relacionamento ou apoio.

E, após a saída desse síndico, a nova gestão acaba, em muitas vezes, creditando a culpa por tais atos à empresa que ‘administra’ o condomínio. Primeiro, é importante ressalvar que o termo ‘administra’ não é o correto, uma vez que pressupõe-se que administrar envolve comandar e gerenciar – e essa atribuição é do síndico.

Na verdade, a empresa presta serviços de apoio ao síndico, orientando-o para que adote as medidas mais adequadas e dentro das normas legais. A empresa não tem o poder de obrigar o síndico a cumprir as normas, afinal, o síndico é o representante legal do condomínio e ele é quem efetivamente tem o poder de direção.

Todavia, alguns síndicos acabam por exceder e abusar desse poder que possuem, o que em diversas situações pode causar prejuízos para a massa condominial. E a responsabilidade pelo prejuízo, antes de qualquer acusação, deve ser apurada e verificado o culpado, mas não simplesmente ‘condenar’ o síndico ou a empresa ‘administradora’.

Imaginemos um caso em que o síndico contrata uma empresa prestadora de serviços sem a respectiva elaboração de um contrato, sem nota fiscal, sem qualquer garantia para o condomínio e, após a execução do serviço, faz-se necessário o ajuizamento de uma ação pela não realização adequada do serviço.

Tendo o síndico agido sozinho, sem atentar às orientações apresentadas pela empresa de apoio/administração, por óbvio que a culpa é do síndico. Ou, ainda, se o síndico resolver contratar profissionais com pagamentos mediante simples recibos, sem a devida nota fiscal, deixando de efetuar o recolhimento tributário devido. Esses prejuízos causados ao condomínio não implicam dizer sejam culpa da empresa ‘administradora’.

A melhor segurança para os condôminos é acompanhar as contas do condomínio e o conselho efetivamente atuar em sua função de fiscalizar as contas e certificar-se de que o condomínio está recolhendo os tributos devidos.

Se você tem dúvida nas contas do condomínio, compareça às assembleias, discuta, participe, expresse suas opiniões, porque, assim, evita-se um prejuízo maior.


* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em direito processual civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com direito imobiliário e condominial desde 2002.