Com a crescente verticalização nas cidades, cada vez mais há pessoas que adquirem unidades em condomínios que ainda serão entregues, ou seja, a famigerada compra na planta, e que ao receberem suas unidades deparam-se com inúmeros problemas nas mesmas.

E isso também acaba por ocorrer com o próprio condomínio em relação às áreas comuns, que por vezes não são entregues de maneira adequada ou estão em desacordo com o combinado.

Quando o condomínio está pronto, a construtora realiza uma assembleia de instalação do mesmo, para que nesta assembleia seja eleito o síndico e, com a eleição do síndico, possa ocorrer a entrega das áreas comuns.

Ocorre, porém, que com o decorrer do tempo acabam por surgir algumas falhas ou defeitos, tanto na unidade autônoma quanto nas áreas comuns que podem se tornar uma dor de cabeça a todos os envolvidos.

Usualmente, as construtoras, quando da entrega das chaves, realizam uma vistoria na unidade autônoma, e ao realizar esta vistoria, em conjunto com os adquirentes, acabam por verificar os pontos da unidade autônoma.

Acontece que, quando da entrega das áreas comuns, não há uma efetiva e adequada vistoria de entrega de referidas áreas, sendo usualmente limitadas a uma rápida passagem pelas mesmas, e exceção feita a graves e flagrantes problemas, poucos pontos são verificados, principalmente os que não são tão visíveis.

Dificilmente o corpo diretivo do condomínio verifica instalações elétricas, hidráulicas, normas da ABNT, áreas de segurança e tantos outros pontos que acabam por ser considerados no futuro como ausência de manutenção do condomínio.

E, em decorrência disso, acabam por surgir problemas durante o prazo de garantia, e passa a existir uma outra discussão sobre o problema ter sido aparente ou oculto e qual o prazo em que o condomínio deveria comunicar o fato para a construtora.

Mesmo alguns vícios ocultos ainda poderão ser objeto de discussão no futuro se houve ou não por parte do condomínio a devida manutenção.

E, por diversas vezes, essa manutenção não foi realizada de acordo com o determinado pelo fabricante, ou ainda deixou o condomínio de apresentar o plano de manutenção.

Para evitar esses problemas, é muito importante que o síndico, ao receber as áreas comuns do condomínio, exija da construtora a denominada ‘maleta do síndico’, onde constarão as plantas do empreendimento, o manual do síndico, as notas de aquisição de produtos para conhecimento de garantia e o plano de manutenção, enfim, todas as informações que a administração precisa ter para poder ‘cuidar’ do condomínio de maneira adequada.

Além desses documentos, é recomendável que o síndico contrate um profissional especializado na área para acompanhar a vistoria e entrega das áreas comuns, pois esse profissional poderá efetuar parecer imediato sobre os problemas existentes, e o condomínio já poderá apresentar o mesmo à construtora, de modo a resguardar os direitos e facilitar para ambas as partes eventuais interpretações sobre a situação da entrega do empreendimento.

A intenção não é criar conflito entre as partes, mas deixar de maneira clara as responsabilidades de cada um, pois o condomínio saberá como efetuar a manutenção das áreas e a construtora já terá devidamente delimitadas quais são suas responsabilidades por falha na entrega.

* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em direito processual civil pela PUC-SP.