O avanço do crédito imobiliário no ano passado trouxe à tona uma nova modalidade de captação de recursos para o financiamento habitacional no país: a securitização. Com a queda gradual na taxa básica de juros desde o final de 2005, a utilização dessa ferramenta, autorizada pela legislação brasileira há nove anos e muito empregada para construção de empreendimentos comerciais, começa a tomar fôlego também no parcelamento de imóveis para pessoas físicas.

A securitização converte o crédito imobiliário proveniente de bancos e construtoras em títulos – CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) –, que são vendidos a investidores e, posteriormente, negociados no mercado de capitais. Os certificados implicam em duas vantagens ao investidor: além de render juros, o aplicador tem liquidez imediata, algo que a aquisição física do imóvel não contempla. Outra vantagem é que a cota adquirida pelo investidor pode se transformar em entrada para a compra do imóvel que está sendo construído.

O objetivo da transação é ampliar a capacidade de investimentos do setor produtivo, já que as construtoras podem vender o crédito e aplicar o valor do bem em outros negócios. Apesar do deságio – diferença entre o total da dívida e o montante recebido –, a empresa amplia o capital de giro.

Securitização – A securitização foi implantada no país em 1997, após a criação do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) – modalidade brasileira que atualmente utiliza o mercado de capitais. A intenção foi dar alternativa para o mutuário do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que capta recursos obtidos por meio das cadernetas de poupança e autoriza o saque do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) – o recurso só pode ser utilizado na compra do primeiro imóvel na localidade onde o interessado exerce atividade profissional.

A alta demanda pelo crédito imobiliário é o principal motivo de o mercado estar aberto a novas modalidades de captação de recursos. Somente de janeiro até a primeira quinzena de março, a Caixa Econômica Federal – responsável por 90% dos empréstimos habitacionais – concedeu R$ 60 milhões em financiamentos na região, crescimento de 96% se comparado a igual período de 2005. No ano passado, o mesmo volume só foi atingido em junho. As operações dentro do SFH em todo o país, por sua vez, apresentaram expansão de 99,5% somente em fevereiro na comparação com o mesmo mês do ano anterior.

Adesão – A modalidade passou a se tornar interessante após setembro do ano passado, quando a trajetória da Selic tomou sentido decrescente. Do período até agora, a taxa caiu 3,25 ponto percentual. De acordo com Eduardo Zaidan, diretor do Departamento Econômico do Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), muitas construtoras de grande porte da capital já aderiram à modalidade. No Grande ABC, a securitização é usada pela Cyrela, que fez o Shopping ABC Plaza com essa ferramenta de crédito.

Vantagens – Para o consumidor, o sistema também é vantajoso. Como os investidores podem utilizar o valor dos recebíveis em operações mais rentáveis no mercado de capitais, a modalidade possibilita um financiamento com prazos mais longos.

“Com a maior oferta de crédito imobiliário no ano passado, os bancos já iniciaram uma grande disputa por clientes. Com a queda dos juros, será interessante para os bancos oferecerem a modalidade de securitização, porque os prazos podem ser ampliados. E depois, quando o sistema se tornar usual, as taxas devem ser bem mais baixas. Nos Estados Unidos, a concorrência já é forte nesse segmento”, explica Zaidan.

O prazo máximo de financiamento, no caso do SFH, varia entre 10 e 20 anos. O financiamento pela modalidade de securitização nos EUA, no entanto, oferece prazo de até 30 anos, de acordo com Hus Morgan, superintendente de Crédito Imobiliário do Banco Real. Dos empréstimos adquiridos pelos norte-americanos, mais da metade provêm do mercado de capitais.

De acordo com Morgan, o sistema de securitização já é utilizado no país, embora ainda esteja “engatinhando” e represente menos de 1% dos empréstimos habitacionais – a maioria tendo construtoras como originadoras.

“A modalidade será o futuro dos financiamentos imobiliários. Os bancos ainda não fazem isso, mas podem e certamente farão. O mercado brasileiro de securitização do crédito imobiliário ainda está um pouco incipiente, mas é uma tendência.” Para Zaidan, do Sinduscon-SP, os brasileiros precisam ficar atentos à essa modalidade. “Estamos somente no começo, mas já demos passos importantes em relação ao patamar em que estávamos. As pessoas devem ficar atentas porque a securitização pode se tornar o carro-chefe dos financiamentos habitacionais para a classe média.”

Como funciona a securitização

O que é?
Trata-se da conversão de empréstimos bancários ou de construtoras em títulos que serão vendidos a investidores. A instituição que concede o empréstimo o vende para uma empresa securitizadora, que tem a certeza do recebimento porque o imóvel serve de garantia ao crédito. Então, é emitido um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), que pode ser negociado no mercado de capitais.

Quais são as vantagens?
Para o setor produtivo: Amplia a capacidade de investimentos pelas empresas do setor da construção civil, já que elas podem financiar o imóvel, e vender o crédito para uma companhia securitizadora. Com isso, utilizam o valor do bem para outras obras.
Para o consumidor: Possibilita um financiamento com prazos mais longos, já que os investidores podem utilizar o valor dos recebíveis em operações mais rentáveis no mercado de capitais.