A contratação do crédito imobiliário, normalmente, só é feita pelo comprador do imóvel após a entrega das chaves. Entretanto, há pelo menos dois anos é possível ter acesso ao financiamento bancário antes de o empreendimento ficar pronto. "O cliente faz o financiamento direto com a instituição, que libera o dinheiro para a construtora conforme a evolução da obra. Assim, o comprador tem a garantia de que o imóvel será entregue", explica o gerente regional de Construção Civil da Caixa Econômica Federal, Rafael Toneli Arcanjo. Recorrer à modalidade, porém, exige cautela do consumidor, que pode pagar em torno de R$ 65,6 mil ou 10% a mais caso opte pelo crédito com o imóvel ainda na planta - montante suficiente para comprar dois carros populares.

O exemplo cabe para apartamento de R$ 300 mil que, se tiver período de obras pago direto com a construtora, ao longo de 30 anos serão pagos R$ 656 mil. Já se a opção for por financiamento bancário, desde o início, serão R$ 721,6 mil.

Isso porque, diferentemente das instituições financeiras, quando a negociação é com a construtora, enquanto não receber as chaves, o cliente não pode arcar com juros - a prática é considerada abusiva. Se na hora de ler o contrato de compra for constatada a cobrança de taxa de juros, ou qualquer outra taxa, o consumidor não deve aceitar a proposta e pedir para que o contrato seja alterado pela empresa.

Na negociação com a incorporadora, o único valor a mais que o comprador terá de desembolsar, durante a obra, será para arcar com o reajuste do saldo devedor que, em geral, é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que mede a inflação do setor. "A taxa de juros é o aluguel que o cliente paga para antecipar a compra de um bem. Mas, se ele ainda não o tem, não faz sentido arcar com esse custo", comenta Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, site que compara produtos financeiros. Além disso, os juros bancários do financiamento dificilmente serão menores do que o INCC. Entre janeiro e dezembro, o índice calculado pelo Ibre/FGV (Instituto Brasileiro de Economia/Fundação Getulio Vargas) chegou a 7,23%, enquanto uma das taxas mais baixas para aquisição de crédito imobiliário é de 7,8% ao ano.

Por enquanto, entre os maiores bancos brasileiros, Caixa e Banco do Brasil são os que oferecem financiamento do imóvel na planta. Na Caixa, a taxa de juros cobrada parte de 7,8% ao ano, já no caso do Banco do Brasil, o custo começa em 7,9% - ambas as taxas dependem do nível de relacionamento do cliente.

Prata acrescenta que, apesar de mais caro, o benefício de realizar empréstimo antecipado é a certeza de que a análise de crédito já foi feita pelo banco. "Daqui a três anos, quando o imóvel estiver pronto, mesmo se a renda do cliente não for a mesma, o financiamento já estará aprovado."

A modalidade também faz sentido, na avaliação do especialista, para quem não tem fôlego na hora de pagar as chamadas parcelas intermediárias. Isso porque geralmente o comprador precisa arcar com até 20% do valor do imóvel antes da entrega das chaves. Portanto, se o imóvel custar R$ 300 mil será preciso arcar com pelo menos R$ 90 mil até a conclusão da obra, o que significa desembolsar, em média, R$ 2.500 todo mês.

A supervisora institucional da Proteste, associação de consumidores, Sônia Amaro, lembra que o consumidor deve analisar a parte do salário que será para o pagamento do imóvel. "E não comprometer mais do que 20% da renda com as parcelas."

Se a negociação for direta com a construtora, Prata reitera que o cliente deve buscar saber quando haverá a cobrança do INCC para planejar o pagamento. "Tem construtoras que fazem a correção anual e o consumidor só vê que o saldo devedor está maior do que o previsto na hora de pagar a bolada acumulada."