O deficit habitacional no Grande ABC, de cerca de 230 mil unidades de habitação, necessita de alternativas de resolução que não se reduzam à construção de moradias. A perpetuação do modelo de aquisição de moradia para populações carentes (renda familiar de até três salários mínimos) a partir de dantescos financiamentos bancários travestidos de política inclusiva é lógica de mercado e apenas posterga a resolução do acesso à moradia.

A FJP (Fundação João Pinheiro) nos informa (dado de 2017) que metade do deficit habitacional é o ônus excessivo com o aluguel (comprometimento de mais de 30% da renda para famílias que recebem até três salários mínimos) e não as habitações precárias (15%), coabitação familiar (30%) ou o adensamento excessivo (5%). Adotando esses números, o deficit habitacional do Grande ABC a partir do seu ‘ônus excessivo com aluguel’ seria de 115 mil UH (Unidades Habitacionais). A locação social é alternativa eficiente e rápida para resolutividade desta questão, pois prioriza o direito à moradia como política pública e não a aquisição da casa própria.

Para esse enfrentamento, políticas de subsídio à locação ou ainda incentivo à produção pública de UH para fins de locação social são as alternativas mais eficazes. Apresentaremos brevemente as políticas públicas de locação social da Itália, França e Uruguai.

Na Itália, entidades que promovem habitações de interesse social constroem e administram um parque locatício que representa aproximadamente 26% da moradia no País, sendo 6% de locação social. As políticas são adaptadas à regionalidade italiana, com fundos sociais para subsidiar o aluguel de inquilinos sem capacidade de pagamento e viabilizadas por dois modelos de gestão, que trabalham com recursos públicos e privados: as STU (Sociedade de Transformação Urbana) e as SEM (Sociedade de Economia Mista).

A STU (que é dissolvida no final) é uma sociedade anônima com prefeituras, governos regionais e provinciais que se associam a empresas privadas para projetar e realizar transformações urbanas. Já a SEM trabalha com capital, predominantemente público, funcionando como instâncias reguladoras da produção de habitação social em três linhas: delegação de poderes para manutenção do parque locatício, construção de habitação destinada ao aluguel com preço moderado e identificação de fórmulas mistas de gestão da construção e manutenção do parque habitacional. Além disso, o imposto pago pelo proprietário em locação regular na Itália é de cerca de 20%. Caso construa para programas de locação social, este valor é praticamente anulado.

A experiência da França oferece hoje cerca de 17% dos imóveis disponibilizados no formato de locação social. Há ainda a Lei da Solidariedade (2000), que obriga as cidades com mais de 3.500 habitantes a garantir que, no mínimo, 20% de imóveis locados integrem o parque locatício social. Neste modelo, promove-se a diversidade social, pois 30% de inquilinos com renda 60% abaixo do teto de renda estabelecido convivem com 10% de inquilinos cuja renda ultrapasse o teto em até 20%. Para auxiliar na gestão, há entidades administradoras públicas e privadas sem fins lucrativos de locação social que produzem e administram unidades habitacionais. Para subsidiar, há um imposto de 1% sobre a folha de pagamento, recolhido pelos empregadores. Os valores anuais destinados pela nação francesa aos programas de locação social são de cerca de 14,3 bilhões de euros. No Uruguai, a locação social articula subsídios, garantias e recuperação de áreas degradadas. O modelo de financiamento baseia-se em taxa de 10% nos aluguéis privados, depositados em fundo garantidor, que também recebe subsídio público, permitindo ao locatário com poucos recursos a pleitear qualquer imóvel. Há ainda as cooperativas de ajuda mútua, entidades que recebem 30% dos recursos para promoção da habitação social, chegando a 0,5% do PIB (Produto Interno Bruto) do país.

A partir dessas três experiências, e ainda simulando o modelo uruguaio no Brasil, constatamos que a arrecadação dos sete municípios do Grande ABC ultrapassa os R$ 9,7 bilhões por ano. O investimento de 0,5% desse valor (R$ 49 milhões/ano) permitiria solução imediata para cerca de 30 mil UH, com subsídios por famílias a partir de R$ 100. 


* Gestor do curso de arquitetura e ubanismo da USCS (Universidade Municipal de São Caetano)