O momento mais crítico nos acordos de locação é o da renovação do contrato. É nessa hora que locatários e inquilinos travam uma batalha onde um lado deseja um preço maior pelo aluguel e o outro, o menor. A fim de evitar transtornos, as duas partes devem estipular todas as cláusulas de usufruto, de direitos e deveres, mas principalmente, os índices de atualização que regerão o contrato.

De modo geral, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPC-Fipe (Índice de Preços ao Consumidor), são os mais usados e recomendados. Mesmo assim, locatários e imobiliárias inventam fórmulas mágicas que, ao invés de contribuir, atrapalham a efetivação do negócio.

"Os índices de reajustes são uma piada", diz a gerente de locação da De Paula, Renata de Jesus. "Há alguns anos era de 10% a 15%. Hoje é bem menos que isso. A alteração máxima que fiz neste ano foi de 4%", diz. Vale destacar que essa queda se deve ao processo de desaceleração dos índices de inflação. "Normalmente não fixamos um índice. Fazemos uma média dos índices de inflação e esse valor fica valendo como reajuste. Mas tudo depende de negociação", explica a gerente.

Muitos donos de imóveis, porém, não se deixam levar pela taxa de inflação e exigem aumentos maiores, o que exige atenção redobrada. "Tive um caso de cliente que queria reajustar o preço de R$ 700 para R$ 950. Isso é impossível. Não existe cliente que aceitaria isso", conta Renata. O que é possível, de acordo com a gerente, é o proprietário pedir uma reavaliação do imóvel para conferir se o preço está de acordo com o mercado.

Há outras opções mais drásticas que o proprietário pode tomar. Exemplo: simplesmente não renovar o contrato. Isso permite que o antigo inquilino – que, mesmo com ajuste da inflação, paga um aluguel abaixo do que o dono do imóvel quer – saia de cena e dê lugar a um novo locatário. Esse novo inquilino, dada a enorme busca por residências na região, em detrimento de uma oferta menor, vai acabar pagando um preço mais alto pela locação.

Mas a gerente da De Paula não recomenda esse caminho. "É arriscado. Se uma residência fica desocupada por um mês que seja, esse período vai dar tanto gasto que nem compensa a manobra por um reajuste maior", diz. "Além de ser extremamente desagradável, pois queremos que todas as partes estejam satisfeitas", completa.

Alternativas à parte, o que vale mesmo é a negociação entre as partes. "Se o cliente quer um reajuste, sugerimos entrar em acordo com o inquilino, mas um acordo que seja bom para os dois lados. O mais comum é negociar até achar uma média que agrade a ambos", resume a gerente.