As vendas de imóveis na região entraram em ritmo lento e estabilizaram frente a meses anteriores. Como a demanda caiu, os preços também, na média, pararam de subir. Com isso, somada à tendência de manutenção dos atuais patamares de juros para os próximos meses, o interessado em comprar a casa própria terá, no mínimo, até o fim do primeiro trimestre de 2013 para pesquisar, analisar e definir a sua aquisição.

Com experiência no mercado de novos e usados, o delegado regional do Grande ABC do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), Alvarino Lemes, tem visto as vendas estacionarem neste fim de ano. Ainda não há resultado sobre dezembro. Porém, os números do mês passado, para o representante, não são tão animadores. "Tivemos queda nas comercializações de 2,6% em novembro."

Este cenário de estabilidade nos valores, impulsionados pelo recuo na procura, não é exclusividade do Grande ABC. Na avaliação do professor de Finanças da FGV (Fundação Getulio Vargas) Fábio Gallo Garcia, o mercado da Capital tem apresentado o mesmo. "É claro que em algumas regiões a demanda é contínua e o preço não para de subir. Mas na média, há uma estabilidade."

Má notícia para os proprietários que pretendem vender e aos corretores e imobiliárias, ótima para quem pensa em comprar, já que a inflação imobiliária dá passos lentos.

Porém, Gallo Garcia orienta cautela. É necessária muita pesquisa sobre os imóveis disponíveis no mercado e os financiamentos.

Economista da Proteste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), Hessia Castilla deixa claro que o interessado em adquirir um imóvel deve, em primeiro lugar, calcular quanto terá de recursos para pagar a entrada ao contratar linha de crédito imobiliária. "Somando as economias com o dinheiro aplicado no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)", orienta.

O passo seguinte é levantar qual é o valor do imóvel que será possível financiar com as instituições com base no valor da entrada, renda média mensal dos compradores e o prazo adequado à sua situação, diz Hessia.

Para contribuir com a pesquisa de financiamentos dos bancos, a Proteste, em parceria firmada para três anos com o Canal do Crédito, disponibiliza em seu site ferramenta que apresenta o custo efetivo total de balcão para três simulações de financiamentos, por meio do site www.proteste.org.br. "Esse simulador está de acordo com a política da associação", afirma Hessia.

Quem busca uma comparação mais profunda e detalhada, poderá simular o financiamento direto no site do Canal do Crédito, no www.canaldocredito.com.br. A empresa ainda presta assessoria grátis, caso o interessado queira contratar alguma das opções resultado da simulação. "Quem nos remunera são os bancos", explica o presidente, Marcelo Prata. "Para imóveis entre R$ 170 mil e R$ 500 mil, conseguimos em média 8,9% ao ano de juros efetivos. Acima de R$ 500 mil, entre 9% e 9,5%", afirma.

Hessia diz que só após todos esses cálculos os interessados em um imóvel devem pesquisar os preços.

Juros tendem à manutenção em 2013

As apostas dos especialistas são de que os consumidores encontrarão, até os primeiros meses do ano que vem, opções de financiamentos com juros nos patamares atuais, que estão mais baixos do que no ano passado, girando entre 8,9% ao ano, de custo efetivo total, até cerca de 11%.

"Pelo menos até agora não existe sinal nem tendência de que os juros vão subir", destaca o professor de Finanças da FGV Fábio Gallo Garcia.

Presidente do Canal do Crédito, Marcelo Prata associou o interesse dos bancos à manutenção do custo do crédito nos próximos meses. "O financiamento imobiliário é um produto que fideliza o cliente junto à instituição", diz. Com isso, a competição dos bancos por consumidores que terão relacionamento de longo prazo fará com que as taxas permaneçam em patamares mais baixos.

Se depender do número de interessados por linhas de empréstimos para comprar um imóvel, a competição das instituições continuará. O Canal do Crédito teve, em 2011, R$ 4,3 bilhões simulados em seu site. Neste ano, com a marca de R$ 60,66 bilhões atingida ontem, Prata projeta encerrar o ano em R$ 66,76 bilhões. E para 2013, a estimativa é de alcançar, nos 12 meses, R$ 2,1 trilhões simulados.

Prata destaca ainda que um dos maiores interesses dos bancos, atualmente, é por compradores de imóveis com valor superior a R$ 500 mil, cujos financiamentos são mais caros e os mutuários, naturalmente, são mais abastados.

Margem de comprometimento trava novos financiamentos

O delegado regional do Grande ABC do Creci-SP, Alvarino Lemes, diz que a venda de imóveis é travada por causa da análise dos bancos para liberar os financiamentos. Ele afirma que a demanda das famílias com menor renda é imensa, porém é justamente desses consumidores que as instituições pedem maior valor de entrada.

"O comprador tem renda mensal de R$ 8.000 e terá que dar entrada mínima de R$ 21 mil para financiar um imóvel de R$ 250 mil. Se essa mesma operação fosse para uma família com remuneração entre R$ 3.000 e R$ 4.000, a entrada sobe para R$ 90 mil a R$ 100 mil", exemplifica Lemes.

Professor de Finanças da USCS, José Ricardo Escolá de Araújo explica que isso ocorre para proteger o consumidor da inadimplência, mas também diminuir o risco do banco. "É devido à margem de comprometimento, que não pode passar de 30% da renda por parcela."