Há pouco tempo falamos sobre problemas de barulho entre vizinhos. Porém, não são apenas os barulhos que causam alguns atritos, mas também algumas situações de vazamento ou infiltração de água. E os vazamentos acabam ocasionando mais um conflito que pode envolver, em alguns casos, não apenas os vizinhos, mas também o próprio condomínio, tendo em vista a propriedade da capilaridade que a água possui.

Ao surgir infiltração em unidade autônoma, o primeiro ponto a tentar ser descoberto é a origem do vazamento: se decorre do denominado ramal principal ou secundário. Imaginemos vazamento próximo, por onde passa a tubulação central do condomínio. Alguns condôminos, ao verem o vazamento, querem que o condomínio efetue o reparo, pois entendem que este é o responsável, o que nem sempre retrata a realidade.

Se o vazamento for proveniente da tubulação principal, ou seja, aquela que leva a água para todas as unidades, a responsabilidade realmente é do condomínio. Porém, se houve qualquer tipo de problema na tubulação secundária, que é aquela que sai da principal, como um ramal, e leva a água especificamente para o apartamento que está com infiltração, então a responsabilidade não é do condomínio, mas do próprio condômino.

Entretanto, para determinar quem é o responsável, será necessário quebrar o local para a efetiva constatação, o que pode causar novos problemas no relacionamento entre condômino e condomínio, principalmente quando o imóvel foi reformado ou é muito antigo e não se encontram mais azulejos ou pisos para repor. Surge novo questionamento sobre a necessidade de substituição do que será quebrado, em caso de responsabilidade do condomínio pelo reparo do vazamento.

Porém, os problemas com vazamento e infiltração não se limitam a esta situação, e acabam por inúmeras vezes envolvendo infiltração na unidade inferior decorrente da unidade superior. Por diversas vezes, podem ocorrer em prédios novos alguns ‘restos’ de obra que ficam nos ralos e acabam por entupir a unidade, o que reflete na inferior. Nesses casos é relativamente simples acionar a própria construtora por ainda estar na garantia. Todavia, quando o condomínio é mais antigo, é muito comum o rejunte do chuveiro acabar sendo desgastado, ou até mesmo ocorrer algum entupimento em razão de excesso de cabelo no ralo, ou objetos que acabam sendo inadvertidamente jogados – até mesmo por crianças – em vasos sanitários, causando o entupimento na tubulação. Aí, a água vai ‘escorrer’ para a unidade inferior, ficando em alguns casos sem aparentar durante determinado tempo até o vazamento ‘surgir’ ou, se a situação for crítica, acaba por aparecer imediatamente, vindo enxurrada de água para a unidade inferior.

Nesse caso, ainda que a unidade que causou o dano não o tenha feito de modo voluntário ou intencional, ela será responsável por reparar todo e qualquer prejuízo que a unidade inferior sofreu. Isso decorreu por considerar-se como ausência de manutenção na própria unidade.

Apenas a título de exemplo, os manuais técnicos colocam a forma de aplicação e o prazo de validade e garantia dos rejuntes, o que, na maioria das vezes, não é observado pelos condôminos, e a substituição ou reparo não acaba ocorrendo nos prazos corretos.

Portanto, é muito importante ficar atento a tais situações e acompanhar qualquer possível entupimento nas tubulações e também a situação do rejunte nos chuveiros, evitando possíveis infiltrações para a unidade inferior e consequentes prejuízos. E caso venha a ocorrer, o melhor a fazer é evitar conflito, pois, assim como na maioria das vezes o motorista que bate ‘na traseira’ é culpado, o mesmo ocorre em caso de infiltração e vazamento ocorridos em áreas de banheiros quanto à responsabilidade da unidade do andar superior.

* Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em direito processual civil pela PUC-SP. Atua com condomínios desde 1991 e com direito imobiliário e condominial desde 2002. Escreve nesta coluna quinzenalmente, aos sábados.